城市房地产中介服务管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 13:28:35   浏览:8733   来源:法律资料网
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城市房地产中介服务管理规定

建设部


城市房地产中介服务管理规定

1996年2月1日,建设部

第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本规定。
第二条 凡从事城市房地产中介服务的,应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
本规定所称房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。
省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产咨询业务的人员,必须是具有房地产及相关专业中等以上学历,有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
房地产咨询人员的考试办法,由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第五条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
第六条 房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证书》,并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价师的考试办法,由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
第七条 房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员,不得从事房地产估价业务。
房地产估价员的考试办法,由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第八条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。
房地产经纪人的考试和注册办法,由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
第九条 房地产中介服务人员的资格考试,由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲,指定培训教材。省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题,报建设部核准后,方可实施。
第十条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的,应当向原发证机关申请补发。

第三章 中介服务机构管理
第十一条 从事房地产中介业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构,应是具有独立法人资格的经济组织。
第十二条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构;
(二)有固定的服务场所;
(三)有规定数量的财产和经费;
(四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件,应由当地县级以上房地产管理部门进行审查,经审查合格后,再行办理工商登记。
需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构,应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后,再行办理工商登记。
第十三条 设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的,还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第十四条 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介业务。
第十五条 房地产中介服务机构必须履行下列义务:
(一)遵守有关的法律、法规和政策;
(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;
(三)按照核准的业务范围从事经营活动;
(四)按规定标准收取费用;
(五)依法交纳税费;
(六)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四章 中介业务管理
第十六条 房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第十七条 经委托人同意,房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理,但不得增加佣金。
第十八条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:
(一)当事人姓名或者名称、住所;
(二)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;
(三)合同履行期限;
(四)收费金额和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)当事人约定的其他内容。
第十九条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取,房地产中介服务机构收取费用应当开具发票,依法纳税。
第二十条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录,设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用,以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。
第二十一条 房地产中介服务人员执行业务,可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看现场。委托人应当协助。
第二十二条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益;
(二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;
(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;
(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
(五)法律、法规禁止的其他行为。
第二十三条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的,应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十四条 因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。

第五章 罚则
第二十五条 违反本规定,有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚:
(一)未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的,责令停止房地产中介业务,没收非法所得,并可处以罚款;
(二)违反本规定第十条第一款规定的,吊销资格证书,并可处以罚款;
(三)违反本规定第二十二条规定的,吊销资格证书,没收非法所得,并可处以罚款;
(四)超过营业范围从事房地产中介活动的,没收非法所得,并可处以罚款。
第二十六条 因委托人的原因,给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任。
第二十七条 房地产中介服务人员违反本规定,情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的,由所在单位或其上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则
第二十九条 省、自治区、直辖市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第三十条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十一条 本规定自1996年2月1日起施行。
本规定发布前从事房地产中介服务的机构,应当按本规定补办手续,经审查合格后,方可继续营业。


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对“美国宪法的域外影响”的学习与思考1

徐升权2


内容提要:中国人对宪政的追求从清末民初就开始,但是在跌宕起伏的历史进程中,我们与宪政一次次擦肩而过。今天,我们又站在历史的关节点上,市场经济的发展要求我们走宪政之路。宪政建设是一项宏伟的工程。欲成功,必须先从理论学起。美国是宪政之先行者,人权思想、司法审查制度是其宪法成功之处。“美国宪法的域外影响”给我们学习其宪法思想与宪法制度提供了许多有益的帮助。
关键字:宪政 美国宪法 人权思想 司法审查


导 论

何为宪政?给其下一个完整的定义的努力近乎徒劳。不同的人对它有不同的理解。毛泽东主席运用其政治思维认为宪政“就是民主政治”; 3也有人从政治规范和政治运行的角度认为宪政就是法律化的政治程序,即限制和钳制政治权力的公共规则和制度;还有人认为:所谓宪政就是拿宪法规定国家体制、政权组织及政府和人民相互之间权利义务关系而使政府和人民在这些规定下,享受应享受的权利,承担应承担的义务。4不过,无论用何种语言表达形式来描述宪政,宪政的实质是不变的。宪政的实质意义是:限制政府权力,保障个人权利。正是宪政的实质意义,产生了人类对宪政的孜孜不倦的追求。宪政是法治之基;是实现政治正义的唯一途径。宪政可以使一个国家走上民主之道,政治经济皆繁荣的强国之路。在西方,走上宪政的国家特别是美国的成功已经向我们证实了一点。是宪政给美国政府带来了长期的相对稳定与强大;是宪政在持续维护着美国的政治之基。在中国,从1989年康梁变法之后,清政府被迫实施西方现代政治制度——颁布宪法,实施宪政。中华民族开始走上了追求宪政的漫漫长路。“这是古老文明古国寻求自我更新的发展需要”。5我们需要宪政来保障的民主;来维护的国家利益。然宪政之博大,非朝夕可习得。宪政建设应该被当作一项长期的宏伟工程来对待。
作为一项长期的宏伟工程——宪政建设的每一步都是艰难而伟大的。在建设过程中所需要做的事情很多。虽然中国有宪法已近百年,但中国却“从无宪政之实”。作为宪政之路的开端,学习、理解宪政精神,准确把握宪政内涵将为整个宪政建设带来稳步发展的保证。在追求宪政精髓时,对宪政国家特别是几乎影响全球的美国的宪政的学习是我们不能省略的工作之一。
因西方宪政之理论与实践,渊源既久,牵涉亦广。欲求得其精髓非此文可详尽。此文仅是对《宪政与权利》的偏漏学习所得。

一 宪法思想与宪法制度

欲求宪政先谈宪法。一国存在一部确认“统治者权力得到人民真实的授予”,承认“老百姓的权利和自由”并且在实践中给之以切实保障的使“政府权力受到限制”的宪法,“我们就认为这个国家有宪政了”。6《宪政与权利》的主体内容共有三部分(第一部分,宪法思想与宪法制度;第二部分,在特定国家的影响;第三部分,美国宪政与国际人权)。在第一部分中,通过对美国宪法中的实质内容的提炼,对其宪法中部分重要权利与自由在域外的实践总结,试图表达美国宪法中蕴涵的宪法精神与宪法制度。
人权思想是美国宪法的核心。美国宪法赋予了公民最广泛的权利与自由。更为重要的是建立了强有力的司法审查机制。这两点也正是美国宪法能够影响全球大多数国家的内容。是每一个真正宪政国家的宪法中不可或缺内容。
美国宪法不是为了一定特殊阶级的政治目的而制定的。因而极具适应力。美国宪法,代表着“宪政”,“蕴涵着对政府的约束和对政治权威的限制”。“代表个人的权利,任何时期,任何场所,政府不得任意的侵害个人权利,哪怕政府的行为是出于善意和公共利益。”7成功的司法审查为个人权利提供了保障,使得宪法的这个原始目的得到足够的维护。有人称:美国“法院在维护宪法约束中的作用”是“美国宪政的标志”,“并被看作是稳定美国各项制度和保障个人权利的手段”。下面就来欣赏一下《宪政与权利》中介绍的美国宪法的精彩:

1. 令美国人骄傲的联邦制

美国人把联邦制当作他们永不过时的骄傲。联邦制是“美国对宪治(constitutional government)作出的新的、创造性的贡献”。8联邦制有利于中央与地方权力的平衡,特别是在“新联邦主义”产生以后,从而切实维护公民个人权利与自由。同时,该制度是与民主制度紧密联系在一起的。
这一制度影响着瑞士的宪法,也一定程度上影响了德意志帝国。
在我国的宪政建设中应该如何面对美国宪法的这一亮点呢?我国是人民民主专政的社会主义制度。实行人民代表大会制度。在中央的统一领导下,地方适当自治。笔者认为这一制度毫不逊色于联邦制。只不过,我们的制度现在还很年轻,有许多不成熟的表现。主要体现在:中央地方权限不明;地方权力滥用等方面。使得在许多时候地方无法自治,中央无法统一指导工作。在宪政建设中,把中央与地方的权力关系法定化是我们的重要任务。
美国联邦制中的另外一个值得我们学习与思考的就是它所包含的“三权分立”思想。“三权分立”是人类政治文明的有益成果。我们在宪政建设中对于人类有益的成果要敢于和勇于吸收。“要改变曾经的那种认为三权分立是西方资本主义制度所特有的观念。实际上,按照现代管理的模式,‘决策、执行、监督’的分离与制约是很正常的,只不过需要相互协调,这个就是新三权分立理论”。9把新三权分立理论在我们宪政建设中实践,将能够改变目前中国司法改革所处的窘态,也能够在一定程度上遏止腐败。将它结合我们国情,建立有中国特色的权力分离与制约制度,使得政府的权力受到限制,也把个人权利的保障落实。

2. 令欧洲人感兴趣的违宪审查

美国的违宪审查制度在前文已经提及。它在保障基本权利方面,功不可莫。在我国,尚未建立违宪审查制度,宪法还没有进入生活。学者们对于“宪法进入诉讼领域的正当性”的讨论,对于“宪法保障机构问题”的争论10足以说明就连这方面的理论还不成熟。处于这种状况下,在宪政建设中如何来对待违宪审查呢?
在欧洲国家,美国式的“宪法司法化”是他们感兴趣的东西之一。可是至今“仍具有一种神话般的性质——表面上简单至极,但却是一种理想的不可实现的制度”。11也正因为如此,欧洲国家从自己的实际出发,带着美国违宪审查所追求的目的——保护基本人权,创造了自己的违宪审查制度。两者的根本区别在于:组织违宪审查的方式不同。在美国,整个法院系统都实施宪法审查;在欧洲,只有独特的专门法院才可以进行之。当然欧洲的违宪审查制度也取得了良好的效果。虽然会出现“从审查是否合宪的问题上溜开,而去审查法律贯彻执行”12的情况。但是,最终还是都能起到保护人权的作用的。
欧洲的实践能够为我们的宪政建设提供一些东西。照搬照用是不可能成功的。因此,我们也可以搞我们的特色。笔者认为,根据我国的政治体制来看,在全国人民代表大会内部设立全职的宪法审查委员会是我们建立违宪审查的可行选择。这个比较“符合我国宪政体制和实际发展的需要”。13

3. 美国宪法中的部分具体权利与自由

在美国宪法的最初文本中并没有明文规定人权,而且1791年通过的《人权法案》也许也不足以说明人权思想是美国宪法的核心内容。但,事实上,人权思想的确是美国宪法的核心:个人权利是由宪法来保护的。这些个人权利中有由宪法明文规定的(如:自由权),也有一些是宪法没有明文规定但它作为每个人所保留的“自由权”的某些方面(如:旅行权、婚姻自由权)仍然受宪法保护。14本书主要对新闻、出版自由;平等观念;财产权与经济活动自由及紧急状态对域外的影响作出阐述,以此来分析美国的宪法思想,也间接体现美国的宪法制度。表达自由是非常重要的。《宪政与权利》中以法国为重点来阐述欧洲的言论自由并且将之与美国的言论自由比较。从比较中为我们带来了一点重要的启示:对待权利的保护要用两分法。要在给予媒体新闻、出版自由;同时,也要有“限制”。当然,这种限制要是合理的。我们在建设宪政的时候,要综合国家利益、司法权威与公正及新闻界的发展对“限制”作合理的界定。只有对“限制”作出合理的范围界定,才能够既保障言论自由也维护正常稳定的社会秩序。平等包括国民间的平等和平等的对待非国民两部分。在讨论国内的平等的时候,《宪政与权利》主要讨论了印度的平等问题。在美国的影响下制定的印度宪法,吸收了美国的法制思想,特别是平等的理念。现实中不平等是存在的,除了在法律文字上表述“人人平等”外,还需要在法律的指导下政府适当调节。“补偿性待遇”是政府调节的主要手段。15我国是社会主义国家,改革开放以来,党和政府大力落实“人人平等”的政策并且已经卓有成效。平等的另外一个方面就是非国民的平等问题。《国际人权公约》告诉我们,只要是人,就具有人的权利,不受地域的限制。因此,同美国一样,我们国家在对待非国民时,给予了他们极为广泛的权利与自由。没有任何歧视政策。这也是我国长期认真履行《国际人权公约》赋予的义务的表现。
“财产权使得拥有者能对资源的使用、消费和移转作出决定”。16对私有财产的保护不足,是我国几千年来的问题。现在,借着宪政建设之机,我们需要并且可以解决这个问题。但是对于这个问题的具体操作还是需要讨论的。有人提议在我国宪法中加入“私有财产神圣不可侵犯”。对此,我觉得不妥。纵观世界各保护私有财产的国家,可以发现主要有两类:一是以美国为代表的未在宪法中写入单独的财产权条款。另外一类是以德国为代表的在宪法中有独立的财产权条款。不过他们也没有写上“神圣不可侵犯”的字样。如果现在我们在宪法中写上“私有
财产神圣不可侵犯”则使得中国成为全球保护私有财产最强者。这个是我们想要的吗?17我们是社会主义公有制国家。为此,笔者认为在给予私有财产法律保护时,一定要注意把握好尺度。也许美国宪法的第五修正案——“充公条款”中所包含的“正当程序”与“公正补偿”可以为我们提供一些保护私有财产的思路。
一个国家的发展,有时难免发生某些(事实上的或声称的)对国家构成威胁的非同寻常的事情。为了保证国家、公民的利益,宪法应当赋予政府或者其他有权机关在紧急状态下,可以采用一种新的政治秩序的权力。不过究竟将这种权力赋予谁,是个值得慎重考虑与设计的问题。如果处理不当,会出现拉丁美洲的那种带来总统权力的扩张、滥用,军队的肆意插足等不良后果18。因此,在选择有权机关时要考虑到有监督机关的存在。在我们的宪政建设中,把宣布紧急状态的权力赋予全国人民代表大会常务委员会是比较合适的。因为他是代表人民在行使权力。

二 美国宪法域外影响的方法与带来的经验教训

《宪政与权利》第二部分通过实例来具体阐述美国宪法在域外对他国宪政建设的影响。下面就来作一番论述:

1. 美国宪法与欧洲各国宪法

美国宪法的影响达到欧洲,但是在这里影响并非是单向的。欧洲的启蒙思想是美国制宪元勋们的思想来源。美国宪法的经验和思想对思考和重新审视欧洲的宪法的观念、原则处理方式又是一种挑战。这种双向的影响使得欧洲的宪政建设是成功的。究其原因,可能也就在于思想启蒙吧。美国与欧洲的宪政建设中,产生的宪法与启蒙思想带给各国国民的哲学观念是一致相同的。

2. 美国干预下的国家的宪法

南京市契税征收税管理暂行规定

江苏省南京市政府


南京市契税征收税管理暂行规定
南京市政府



第一条 为了进一步加强契税征收管理,切实保护房产所有人合法权益,增加地方财政收入,根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《契税暂行条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称契税是指不动产(房屋)所有权发生交易时,就当事人双方所订契约的财产价值,按一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
第三条 凡本市行政区域内有房产买卖、交换、赠与、典当等交易行为的单位和个人,其产权承受方即为契税的纳税义务人(以下简称纳税人),均须依照规定履行交纳契税义务。
第四条 契税按下列税率计征:
(一)买契税:按买价征收6%;
(二)典契税:按典价征收3%;
(三)赠与契税:按现行价征收6%;
(四)交换契税:按交换差价征收6%。
第五条 契税的应纳税额以所交易房屋的现行价值依率计征。
商品房的计税价格,依照销售合同及购房发票经审核后确定。其他房产交易的计税价格,须经当地房产交易管理部门评估后,征收部门取申报价和评估价两者中较高价为计税价格。
第六条 凡符合下列条件之一的,契税可给予减免:
(一)国家机关、人民团体由国家财政拨付事业经费购置的办公用房,军队购置军事设施用房,学校、医院、幼儿园、敬老院购置的教学、医疗、公益事业用房,免征契税。
(二)持有本市正式城镇户口的职工,按当地房改的优惠政策,第一次按标准价购买公有住房(不含商品房),在规定住房标准面积以内的,免征契税。此项照顾每户只能享受一次。
(三)因各级人民政府征地拆迁的单位和个人,以产权交换方式取得房屋的,交换等价部分免征契税,差价部分纳税确有困难的,可酌情减免。
(四)对购买解困房的特困户和一般困难户,以及优惠购买公房的产权承受人,分别按有关规定予以减免税优惠。
(五)到农村安家落户的复员军人就地购房,生活确有困难无力缴税的,可酌情减免。
(六)华侨和港澳同胞用侨汇或外汇购买房屋,减半征收契税。
契税的减免由纳税人提出申请,经财政机关审核批准后执行。
第七条 契税由财政机关负责征收。市区契税由市财政局契税征收管理所直接征收。
第八条 房屋产权交易时,当事人双方应当订立契约,由产权承受人于契约成立后3个月内,持当地房产交易管理部门证明购房合法行为的有效证书,向财政机关申报纳税。财政机关收到契件确认无误后,通知纳税人完纳契税,核发纳税凭据和契证。对未按规定缴纳契税或办理契税减
免手续的,房管部门不予办理产权登记发证手续。
市区契税征管依据“先税后证”制度执行。纳税人凭完税凭证在市房管部门领取加盖“南京市人民政府契税专用章”的房屋所有权证。
第九条 建委、外经委、银行、房管等部门和房地产开发经营等单位应当积极配合财政机关加强契税征收管理,及时提供或报送相关的文件、资料、报表。
第十条 纳税人必须接受征收机关依法进行的税务检查,如实反映情况,提供相关资料,不得拒绝、隐瞒。
第十一条 凡有下列违法行为之一的,由财政机关予以处罚:
(一)凡发生房屋买卖、典当、赠与、交换等交易行为,超过规定期限而隐匿不报的,或改以继承、分析名义立契逃税的,除责令补税外,并根据情节轻重依法处以应纳税款5倍以下的罚款。
(二)凡匿报产价者,除责令据实补缴短纳税款外,并根据情节轻重依法处以短纳税款2倍以下的罚款。
(三)凡已办理契税手续而逾期不缴者,除限期追缴应纳税款外,并按逾期天数每日加收2‰的滞纳金。
(四)伪造证据、侵占他人房产或冒名补契投税者,除没收已纳税款外,移送有关部门处理。
第十二条 纳税人因纳税发生争议时,应当首先按照征收机关的决定缴纳税款和滞纲金,然后可以在60日内向上级征收机关申请复议,上级机关在收到复议申请之日起60日内作出复议决定。对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内,向人民法院起诉。
第十三条 对围攻、殴打、侮辱契税征收人员,阻碍契税征收人员执行公务的,各级公检法机关要依法严肃处理。对协税、护税成绩显著和举报偷、漏税有功人员,各级政府、财政机关应当给予相应的表彰和奖励。
第十四条 契税的征收管理,依照本规定执行。本规定未尽事宜,参照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定执行。
第十五条 各县人民政府可以根据本规定制定具体实施办法,并报市财政局备案。
第十六条 本规定由市财政局负责应用解释,并可以依照本规定制定实施细则。
第十七条 本规定自发布之日起施行。本市以前发布的有关契税征收管理规定,凡与本规定相抵触的,均以本规定为准。



1994年7月27日