湖北省黄石市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发《黄石市深化市政公用事业改革实施意见》、《黄石市建筑节能管理实施办法》、《黄石市城市基础设施工程交接管理办法》的通知

大冶市、阳新县、各区人民政府,市政府各部门：
　　《黄石市深化市政公用事业改革实施意见》、《黄石市建筑节能管理实施办法》、《黄石市城市基础设施工程交接管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　 二ＯＯ六年二月二十日

黄石市深化市政公用事业改革实施意见

　　为了加快我市市政公用事业市场化进程，全面落实《省人民政府关于加快全省城市市政公用事业改革和发展的意见》（鄂政发[2005]34号）文件精神，根据有关法律法规与政策规定，结合我市1999年以来实施的城建体制改革实际，提出如下意见：
　　一、指导思想
　　以国务院、省政府关于加快城市市政公用事业改革和发展的意见为指导，按照市政公用事业产业化发展、市场化运作、企业化经营、法制化管理的要求，引入竞争机制，建立政府特许经营制度，培育和规范市政公用市场，加快市政公用事业市场化进程，实现城市市政公用事业持续、快速、健康发展。
二、基本原则与主要目标
　　按照统一部署、分类指导、规范完善、分步实施的原则，全面放开城市市政公用事业资本市场、经营市场和作业市场。用一至两年时间，进一步完善我市在1999年城建体制改革中建立起来的政事分开、政企分开、事企分开的市政公用事业管理和运行机制，使城市市政公用企业成为符合现代企业制度要求的市场主体。2007年底前，基本建立起与社会主义市场经济发展相适应的市场运行机制、企业经营机制和政府监管机制，使全市城市市政公用事业逐步走上良性循环、可持续发展的轨道。
　　三、进一步开放经营市场和作业市场
　　在市政公用行业全面引入竞争机制,打破行业堡垒、地区堡垒和所有制障碍，允许符合条件的企业跨行业、跨地区、跨所有制参与市政公用事业的经营。城市供水、供气、公共交通、污水处理、垃圾处理等经营性市政公用行业，由政府通过规定的程序向社会公开招标选择经营者并授权特许经营。全面放开城市市政设施、园林绿化、环境卫生等设施养护作业市场，通过公开招标选择承包单位、签订作业合同，巩固和完善我市实行的以道路为载体的市政设施维护、绿化养护、环卫保洁综合招投标承包方式。
　　四、分类指导、规范完善市政公用事业市场化进程
　　（一）城市市政行业
　　1、巩固我市市政施工企业已经取得的改制成果，创造良好的市场竞争环境，扶持企业做大做强。通过2―3年的发展，力争有1―2家企业壮大成为具有较强市场竞争力的一级骨干企业。
　　2、市政设施维护作业继续推行市场化运作。市级设施维护按照专业性作业要求，公开招标选择专业维护单位；区级设施（小街小巷）维护，鼓励对道路维护、清扫保洁、绿化养护采取综合方式捆绑招标。
　　3、按照“政事分开、事企分开”的原则，深化市政管理体制改革，健全市政设施管理组织，强化市政设施管理功能。
　　4、市政工程建设推行代建制，严格工程建设管理程序，切实做到投资、建设、监管、使用相分离，充分发挥政府投资工程的经济和社会效益。
　　（二）城市公交行业
　　1、对国有公交企业实行现代企业制度改革。将应由政府投资建设和管理的场站设施从企业剥离，由行业主管部门委托社会专业机构代为经营管理。公交营运主业按照“国有主导、多方参与、规模经营、有序竞争”的原则进行股份制分拆改造，形成2―3家具有平等竞争力的独立法人企业。
　　2、按照优先发展城市公共交通的要求，加大政策扶持力度。一是合理规划和配套建设公交场站设施；二是建立公共交通经济补贴、补偿制度，对公共交通承担的社会福利和完成政府指令性任务所增加的支出，进行必要的补偿；三是全面实行特许经营管理。
　　（三）城市供水行业
　　1、对国有供水企业按照主辅分离原则进行分拆改制。对剥离后的辅业实行民营化改制；对主业实行股份制等多种形式的改造，引进外地乃至国外专业公司入股或控股改造本地企业，盘活部分国有资金用于新建、改造管网设施。
　　2、加强供水安全管理，完善城市供水安全预案，保障城市供水水源和居民饮用水的安全。
　　（四）城市排水行业
　　按照企事分开的原则，将市排水公司分拆为污水处理公司和市政管理处。污水处理公司实行企业股份制等多种形式的改造，鼓励社会资本参股或控股污水处理企业，按市场机制加速污水处理项目建设。市政管理处按照社会服务类事业单位进行管理，优化组织结构，提高办事效率。
（五）城市环境卫生行业
　　进一步完善环卫服务公开招标市场化运作机制，各区城维公司与城区市政公用行政主管部门脱钩，变行政隶属关系为合同契约关系。建立环卫清扫保洁、垃圾清运单价标准和定额体系，市区财政按照工作定额和需要，确保城市道路等市政公用设施清扫保洁、垃圾收集清运处置资金到位，由城区建设行政主管部门或中介代理机构实施公开招投标，选择承包单位，市区行业管理部门加大监管力度。建立固体废弃物监管与处置分离机制，在生活垃圾处置费通过捆绑收费机制到位后，可实行有偿出让经营；建筑渣土清运实行市场化运作，渣土产出单位与渣土清运公司成为甲乙方关系，各自承担付费和清运义务，建筑渣土出、运过程必须接受主管部门监管。
　　（六）城市园林绿化行业
　　坚持继续实行绿化广场、公共绿地等维护作业实施招标的市场化运作机制，承包期为3年，承包期满按规定重新招标。组建具备法人资格、资质等级的各区园林绿化建设和维护作业企业，进一步培植园林绿化市场竞争主体，鼓励和扶持兴建跨行业、跨地区的园林绿化企业，鼓励各种经济成份参与园林化建设和维护作业。
　　建立或完善园林绿化维护作业价格标准和定额体系，按照“成本+税金+利润”的原则，并根据成本变化情况适时予以调整，确保园林绿化维护作业经费合理、及时到位。坚持以政府投入为主，突出解决园林绿化建设中的资金和土地两大难题，提倡园林绿化投资多元化，鼓励各种经济成份进入园林绿化领域。
　　加强行业监管力度，建立维护作业准入和退出制度，完善园林绿化作业考核办法、作业规范和标准，严格奖惩兑现。
　　五、加快建立符合现代企业制度要求的经营机制
　　所有过去已经与市政公用事业主管部门脱钩和按照本实施意见要求脱钩的市政公用企业，应结合实际采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制等多种形式进行改革，不搞一刀切，逐步形成国有、民营、外资等多种所有制平等参与市政公用设施建设和运营的格局。企业内部要深化人事用工制度改革，打破不同所有制职工之间的身份界限，实行竞争上岗、择优上岗、改革分配制度。将职工个人经济利益与企业经济效益和个人贡献挂钩，适当拉大工资收入差距，允许和鼓励资本、技术等生产要素参与收益分配，充分调动职工积极性；逐步在公用事业企业实行经营者年薪制。
　　六、开放资本市场
　　改革由政府投资为主的市政公用事业的投资体制，建立多渠道、多元化的投资体制；根据项目不同，可以分别采取银行贷款、政策收费、有偿使用等形式筹集公用事业资金；鼓励社会资金、境外资金以独资、合资、合作、股份制、BOT（建设―经营―转让）等多种形式参与市政公用设施的投资建设，形成多元化的城建投融资体制；运用TOT（转让―经营―转让）、股权转让等手段，将国有市政公用企业的存量资产通过整体或部分转让方式盘活变现，提高存量资产的利用率；通过有偿竞买等办法，出让、转让城市公用事业经营权、专营权以及市政公用设施的冠名权、广告权、收费权等，充分开发市政公用事业无形资产的潜在效益，筹集建设资金；针对不同项目，合理确定业主与投资者在建设项目上投入、还贷及收益的比例，根据不同的项目给予不同的政策。
　　七、公用设施实行有偿使用
　　加强对城市基础设施配套费、城市道路占用费、环境卫生服务费等费用的征收和管理；拍卖广告经营权、设施使用权、道路（桥梁）冠名权；在确保城市公共交通优先的前提下，适度引入竞争机制。对出租车经营权采取总量控制、有偿竞买，对公交线路经营权采取公开招标和直接授予方式实行特许经营；对城市规划区内确需占用城市市政公用设施经营的摊位，如道路临时停车场等统一规划，统一公开拍卖，公用设施有偿使用费全部上交财政，列入城市建设和维护专项科目，用于城市公用设施建设和维护，不得挪作他用。
　　八、进一步转变市政公用行业主管部门的职能和管理方式
　　市市政设施管理局、城管综合执法局、园林局要把职能重点转移到制订宏观发展规划和方针政策、规范市场竞争和管理及营造公平竞争、运行有序的市场环境上来，加强市场监管，对进入市政公用事业的企业资格和市场行为、产品和服务质量、企业履行合同的情况进行监督，对市场行为不规范、产品和服务质量不达标以及违反特许经营协议规定的企业进行处罚。加快建立城市供水、供气、公交、污水处理、垃圾处理等市政公用事业特许经营制度，制定行业准入标准和价格、定额制度，确保市政公用市场健康有序发展。
　　九、进一步完善市政公用事业改革的政策措施
　　（一） 保障政府投入
　　根据经济发展、财政收入增长比例，逐年增加对市政公用事业发展的投入，城市建设的城市土地使用权、出让收益用于市政公用等城市基础设施建设。市政公用事业国有有形和无形资产出租、出让、转让等收益，主要用于市政公用事业发展。对不能完全实行市场化运作的城市道路桥梁、公共管网、广场、园林绿化等大型市政公用设施的建设，仍以政府投资为主；以综合开发带项目的办法建设大型市政公用设施，政府给予政策扶持、投资引导、适度补贴；凡政府投资的城市市政公用项目，逐步实行项目代建制度。城市市政设施、园林绿化、环境卫生等公共支出，纳入本市财政预算。
　　（二） 建立政府补偿机制
　　建立合理的政府补偿机制。市政公用企业的产品和服务定价若为满足社会公众利益需要低于成本，或企业为完成政府公益性目标而承担政府指令性任务，政府给予相应的补贴。获得特许经营权的企业承担政府公益性、指令性任务造成经济损失的，其补偿办法在合同中予以明确。
　　 （三）建立公用事业价格体系
　　建立市政公用捆绑收费机制，城市排水、污水处理、垃圾处理等与供水捆绑收取。加快城市供水一户一表改造，促进水费征收直接到户,为建立捆绑收费机制提供前提条件；自来水、煤气、城市公共交通等城市公用事业，由物价部门按照“合理成本+税金+合理利润”的原则和社会物价增长指数，确定产品（服务）的价格，并报市政府批准，保证公用事业逐步走上自我积累、自我发展的良性循环轨道。市建设部门根据国家、省有关规定，提出提高公用设施配套费征收标准的意见，报市政府批准后执行；实行公用事业价格决策听证制度，由物价部门召集有关部门、专家及社会各界代表参加的价格听证会，对公用事业价格进行审核论证，为政府调控公用事业价格提供依据。
　　（四）实行相关税费优惠政策
　　在改革过渡期内，由事业单位改制组建的企业，按国家统一规定享受相关税收优惠政策，原享受的相关政策性优惠（除税收外）继续保留到2007年底止；在同等条件下，可优先将现有的城市市政公用事业经营权或作业权授予改制后的企业；改制企业办理资质和工商登记时可程序从简；改制过程中涉及的各项收费，按照国家和省有关规定实行减免，必须收取的一律按下限收取；企业改制办理工商、税务等注册或变更登记，一律按规定只收取变更登记费。企业改制前已办理相关的房产、土地登记手续的，改制后只办理过户登记手续，房产、土地部门只收取过户换证的工本费。供水、供气、供电和电信部门为企业办理过户手续，免收过户费、开户费等。
　　（五）规范改制行为，妥善处置改制单位资产
　　对改制企事业单位的批准制度和清产核资、财务审计、资产评估、交易管理、定价管理、转让价款管理等，按国家和省有关规定执行。城市市政公用业国有资产处置、变现的收益，应首先用于职工安置，净资产中不足以提留养老、失业、医疗等社会保险费和职工安置费的，不足部分在市财政的市政公用事业内国有资产变现和国有资本退出收入中平衡解决，或由市财政按原支出渠道解决。未处置的国有资产要随管理职能划转相关部门管理，不得流失。
　　（六）妥善安置改制单位职工
　　改制单位按国家和省有关规定制定职工安置方案，提交职工代表大会或职工大会讨论通过，报市政府有关部门批准后执行。改制后的单位应在同等条件下优先录用原有职工，全面实行全员劳动合同制，依法与劳动者重新签订或变更劳动合同，确定劳动关系。对解除劳动关系的职工或被单位辞退的职工，应按国家和省有关规定给予经济补偿，其中，退出国有身份并愿意领取一次性安置费自谋职业的，可发给一次性安置费，一次性安置费标准按人均不超过本单位上年平均工资的3倍计发。领取一次性安置费的职工，不享受失业保险待遇。
　　（七）全员纳入社会保险
　　改制后的单位按照城镇企业职工基本养老保险办法参加养老保险。在职职工基本养老保险费由单位和个人按照规定的缴纳基数和费率共同缴纳。改制前未参加基本养老保险社会统筹的单位应按规定进行补缴，补缴费用列入改制成本。已退休人员调整基本养老金待遇按企业办法执行，调整的标准与事业单位养老金标准之间的差额，按原资金渠道解决。改制后退休的人员，按企业办法计发基本养老金，并执行企业退休人员基本养老金的调整政策。
　　改制时已退休和实行内部退养职工的医疗保险，按有关规定采取一次性预缴的办法解决。改制后单位职工及退休人员医疗保险按现行医疗保险政策执行，职工工伤、生育保险按现行企业工伤、生育保险政策执行。
　　已参加失业保险的改制单位，职工与单位解除劳动关系后，可按有关规定享受失业保险待遇。改制单位的分流失业职工，参照《中共中央、国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知》（中发[2002]12号）有关政策规定，享受国有企业下岗失业职工的再就业扶持政策。原未参加失业保险的改制单位改制后，均应在属地参加失业保险，按照有关规定缴纳失业保险费。
　　离休人员的养老、医疗待遇按离休干部政策执行，所需费用列入改制成本。
　　十、加强组织领导
　　城市市政公用事业改革意义重大，政策性强，涉及面广，直接关系到人民群众的切身利益和社会稳定。要切实加强市政公用事业改革工作的组织领导，市建设、发展改革、国资、财政、人事、机构编制、劳动保障、税务、国土、工商等有关部门要积极支持配合，通力协作，认真落实各项改革措施，确保改革的顺利推进。

黄石市建筑节能管理实施办法

　　第一条 为了加强建筑节能管理，降低建筑物的建造与使用能耗，节约资源，保护环境，促进经济和社会可持续发展，根据《湖北省建筑节能管理办法》和有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的新建、改建、扩建和使用、维护、装修建筑工程中的建筑节能及相关管理活动，适用本办法。
　　第三条 市建设和管理委员会履行建设行政主管部门的职能，负责全市建筑节能工作的监督管理职能，市墙体材料革新与建筑节能办公室、市散装水泥办公室负责相应的日常管理工作。
　　大冶市、阳新县建设行政主管部门负责本行政区域内建筑节能工作的监督管理。
　　市发展和改革、财政、国土资源、质量技术监督、环境保护、科技、交通、工商、税务、城市规划、房地产等行政主管部门，应协同市建设行政主管部门，做好建筑节能工作。
　　第四条 市建设行政主管部门会同市发改部门，根据本市资源节约规划，制定建筑节能专项规划，报市政府审批后纳入本市国民经济和社会发展规划。
　　第五条 自2006年元月1日起开工的新建和改建建筑工程必须执行国家和省颁布的建筑节能标准。已经过规划审批的建筑项目，自建筑设计开始，必须按国家和省建筑节能标准进行施工图设计和施工图审查。2005年7月1日前已通过施工设计审查、但2005年12月31日前尚未开工兴建的建筑工程，其施工图设计文件应重新通过建筑节能专项审查后方能使用。
　　第六条 本市所有公共建筑工程，其新建和改建必须按照《公共建筑节能标准》进行规划、设计审查、施工和竣工验收；对不符合节能标准的既有公共建筑，应优先纳入建筑节能改建规划。居住建筑工程应符合国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》和《湖北省建筑节能设计标准》。
　　第七条 城市规划行政主管部门在审查城镇详细规划和建筑设计方案时，应当在布局、体形、朝向、通风和绿化、供水等方面考虑能源利用和建筑节能的要求，并在规划许可审批时明确专项审查意见。
　　第八条 加强对建筑工程项目前期工作的管理。建筑工程项目的立项报告、设计任务书、规划论证、环境评估和建筑初步设计，应当包括建筑节能的专题论证。
　　第九条 建设单位应当委托符合资质要求的设计单位和施工图审查机构，进行满足建筑节能标准的工程设计和施工设计文件审查。施工图审查机构在出具审查合格书时，应包括节能专项审查内容及意见。建设单位应根据建筑工程施工设计审查合格书进行工程招投标，建设行政主管部门办理项目施工许可时，应查验施工图审查合格书。
　　施工单位应当按照审查合格的施工图设计文件和建筑节能施工技术规程的要求进行施工。
　　工程监理单位应当按照审查合格的施工图设计文件和建筑节能施工监理技术规程的要求进行工程监理。
　　建设工程质量监督机构应当在提交的建设工程质量监督报告中，提出有关建筑节能的专项监督意见。
　　第十条 对经审查批准的建筑工程施工图设计文件，建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位在施工过程中，不得擅自变更修改，确需变更设计，凡涉及建筑节能设计标准强制性条文的，应按规定程序重新审查。
　　第十一条 建设单位在组织建筑工程竣工验收时，应配合相关部门同时验收建筑节能的实施内容。建设行政主管部门及工程质量监督机构应对建筑工程竣工验收报告进行节能专项审核，对未达建筑节能标准的建筑工程，应责令其限期整改；经整改复核达到建筑节能标准的，方可办理竣工验收备案。
　　第十二条 销售或者交付建筑物时，应当在建筑使用说明书中注明建筑物围护结构、用能系统、能源再生利用系统的状况以及相应和保护、使用要求。
　　在建设单位申请房屋预售、销售时，房地产行政主管部门应对其建筑物使用说明书中的建筑节能内容予以审核。
　　第十三条 在使用、装修、维护、改造建筑的过程中，建筑物所有权人或使用人不得损坏建筑节能设施；需对原有节能设施进行优化改进的，应报建设行政主管部门按相关程序经审查同意后方能进行。
　　第十四条 政府鼓励、引导、扶持建筑节能与新型墙体材料及散装水泥的科研、开发、生产和应用，对作出显著成绩的单位和个人给予表彰和鼓励。
　　市建设行政主管部门可根据建筑节能技术发展、新型墙体材料研发状况，结合我市实际，经省有关部门批准后，向社会公布推广应用目录和禁止限制目录。
　　第十五条 建立和完善推进建筑节能的经济激励政策。新型墙体材料、节能门窗、污水再生利用、地热利用等建筑节能技术与产品，经认定符合国家、省和经省有关部门批准我市公布的新型墙体材料目录或者资源综合利用目录，按规定享受税收优惠和相关的规费减免。
　　第十六条 鼓励开展新建与既有建筑的能效测评，鼓励超低能耗建筑的建设。对竣工后达到建筑节能标准的建筑，实行挂牌认定。对超低能耗建筑可授予“建筑节能示范工程”称号，达到建筑节能标准的建筑认定和建筑节能示范工程的授予，由市建设行政主管部门按有关规定办理。
　　第十七条 除因旧城改造、房屋拆迁等产生的旧实心粘土砖在满足工程质量要求前提下可就地利用外，本市市区自2006年1月1日起禁止使用实心粘土砖；大冶市区和阳新县城关自2008年1月1日起施行禁止使用实心粘土砖。
　　在上款规定范围内，执行国家和省关于预缴、征收、返退和使用管理新型墙体材料专项基金的规定。
　　第十八条 自2005年12月31日起，黄石市区禁止施工现场搅拌混凝土；从2010年12月31日起，黄石市区全部使用干混砂浆。大冶市区和阳新县城自2008年12月31日起禁止施工现场搅拌混凝土。
　　在上款规定范围内，执行国家、省关于预缴、征收、返退和使用管理散装水泥专项基金的规定。
　　第十九条 建设行政主管部门应加强建筑节能的宣传培训工作，组织从事建筑节能活动的单位对其相关人员进行建筑节能标准与技术培训，利用各种形式和渠道开展关于建筑节能政策、标准规范、科普知识的宣传，有关部门和新闻单位应当予以支持、配合。
　　第二十条 建设单位、设计单位、施工单位、监理单位以及施工图审查和建设工程质量监督机构违反规定，使用或允许使用实心粘土砖和在施工现场使用袋装水泥的，按《湖北省建筑节能管理办法》进行处罚。
　　第二十一条 建设单位、设计单位、施工单位、监理单位以及施工图审查和建设工程质量监督机构违反规定，采用禁止目录范围内的建筑材料和建筑用能设备、产品、技术、工艺的，按《湖北省建筑节能管理办法》进行处罚。
　　第二十二条 市政府以前发布的文件与本办法不一致的，以本办法为准。
　　第二十三条 本办法自2006年3月1日起实施。

黄石市城市基础设施工程交接管理办法

第一章 总 则

　　第一条 为规范城市基础设施工程的交接接管行为，明确建设单位和接管单位的权利和义务，确保城市基础设施工程及时竣工交接并充分发挥设施的使用功能，根据国家关于建设管理的法律、法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称城市基础设施工程，指非盈利性城市公益项目，包括城市道路、桥梁、隧道、广场、供水、排洪（水）管网（渠）、排渍泵站、城市绿化、城市垃圾处理场等城市基础设施。
　　第三条 本市行政区域内新建、扩建、改建的城市基础设施工程的交接，均适用本办法。
　　第四条 市建设和管理委员会是本市城市基础设施工程的行政主管部门；市市政设施管理局、市园林局、市城市管理综合执法局和城区（开发区）城建局(以下简称接管单位)按照各自职责、市区二级管理的权限及属地管理的原则，具体负责本级管辖的城市基础设施工程的接管。

第二章 工程交接登记和事前介入

　　第五条 在城市基础设施工程开工前，建设单位应向接管单位办理登记手续，填写《黄石市城市基础设施工程接管登记表》。
　　《黄石市城市基础设施工程接管登记表》的主要内容包括：
　　（一）建设单位名称；
　　（二）城市基础设施建设工程名称、规模、长度、结构及其附属设施等；
　　（三）施工单位名称；
　　（四）质量监理单位名称；
　　（五）接管单位要求填写的其他内容。
　　第六条 接管单位在受理接管登记时，应当向建设单位告知城市基础设施工程交接的条件：
　　（一）符合城市总体规划和设计要求；
　　（二）经过竣工验收；
　　（三）竣工技术图纸资料真实齐全并符合城建档案管理要求；
　　（四）配套附属设施齐全，落实质量保修制度；
　　第七条 接管单位自受理登记之日起可向建设、施工单位了解城市基础设施工程的建设情况，建设单位、施工单位应当予以配合。
　　对工程建设中可能影响设施管理、运行安全的问题，建设单位应当与接管单位协商解决并作记录。

第三章 工程交接手续的办理

　　第八条 城市基础设施工程竣工后，建设单位应当及时组织竣工验收，经验收合格后方可办理移交接管手续。验收合格可以移交的有效期为自竣工验收报告签发之日起一年，有效期内未办理移交接管手续的，由建设单位负责工程的维护和管理；已办理接管手续但在工程质量保修期内出现保修质量问题的，建设单位应当配合接管单位督促施工单位修复缺陷；超过有效期的，应当委托具有资质的质量检测鉴定机构对移交的城市基础设施工程重新作出质量鉴定，鉴定结果达到该工程原设计标准的，方可移交接管。
　　城市基础设施工程未办理交接手续的，由建设单位负责管理和维护；已办理交接手续的，由接管单位负责管理和维护。
　　第九条 城市基础设施工程经验收合格或者经重新质量鉴定达到该工程原设计标准的，接管单位必须予以接管。
　　第十条 城市基础设施工程在办理交接手续时，建设单位应当与接管单位签订移交接管协议书，其内容包括：
　　（一）建设单位、接管单位名称；
　　（二）工程勘察设计单位、施工单位名称；
　　（三）工程名称、位置、长度、面积、结构、附属设施名称等；
　　（四）工程开工与竣工日期；
　　（五）质量监理单位名称以及质量验收结果报告；
　　（六）工程质量保修期承诺书；
　　（七）建设单位提供接管单位的工程全套资料清单；
　　（八）移交双方需要约定的其他事项。
　　第十一条 属政府投资的城市基础设施工程，在办理接管手续后，接管单位应当纳入正常维护和管理范围，需增加维护管理费用的，如当年无法落实，可在下一年度城市维护资金安排计划中给予增补。
　　属社会资金投资建设的城市基础设施工程，需要向管理部门移交管理的，在办理接管和设施权属变更手续后，按照前款办理。
　　第十二条 确需提前交付使用城市基础设施工程的，建设单位应当与接管单位签订临时接管协议，明确接管工程的具体内容和双方责任义务，建设单位负责未完善配套设施工程建设，接管单位负责接管后的设施维护管理，属于施工质量缺陷的由建设单位和施工单位负责修复；建设单位在工程完工后，应当及时办理正式移交接管手续。

第四章 附 则

　　第十三条 建设单位和接管单位在城市基础设施工程接管过程中发生争议的，应当协商解决；协商不成的，由市建设主管部门会同相关管理部门协调。
　　第十四条 本办法自发布之日起施行。

展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”

陈召利


　　为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
　　为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。

一、中央经济工作会议定房地产调控基调

　　在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。

二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变

　　2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
　　2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
　　与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。

三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策

　　1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
　　2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

营业税“2改5”前后税费对比

征收标准 普通住房 非普通住房

2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。

四、2010年江苏省房地产市场新政

　　目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
　　实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。