浅析共有人的优先购买权
撰稿人 边嵘
在司法实践中，按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时，对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中，享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害，优先购买权如何实现，在审判实践中存有争议，笔者想在这篇文章里就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。
一、共有人优先购买权的法律特征
所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利①。而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
（一）权利法定性。
《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。同时，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。
（二）权利物权性。
共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。认为优先购买权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权②。第三种观点认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。③笔者同意第三种观点。理由是1、符合物权法定原则。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。2、共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力，符合物权法律特征。3、若将共有关系的优先购买权视为债权，当优先购买权被侵害时，使权利难以实现。按照债权理论，共有关系的优先购买权被侵害时只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任，而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性，在司法实践中难以操作，使法律规定的优先购买权不具有实际意义，不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益，而变向的鼓励出卖人，不履行通知义务而擅自处分共有财产。
（三）共有关系中的优先购买权是一种期待权。
共有关系中优先购买权并不是优先购买权利人在任何时候都享有的一种现实权利。仅是出卖人在出卖自己份额时，优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利，其权利表现方式为可能性，其前提条件是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是“在同等条件下”。只有这两个条件均满足，这种可能性的权利转变为现实的权利。因此说共有关系的优先购买权是一种期待权，是一种具有物权性质的期待权。
（四）共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权。
所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利④。当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。也有观点认为，共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系。笔者赞成第一种观点。共有关系若不附加上述条件，不符合形成权法律特征，即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动，但附加条件成就时，其完全可以对抗共有关系以外的第三人，并完全可以形成与出卖人的转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。
二、共有关系中优先购买权的行使
由于共有关系中的优先购买权是一种期待权和附条件的形成权，优先购买权利人的行使条件也必然是严格和受到限制的，其具体条件为：
（一）共有关系存在。
共有优先购买权人行使优先购买权时必须共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。其次，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中，出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定，优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。
（二）共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件“限制。
“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如即时支付还是分期支付：若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权。另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定，但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限，若是不动产或需要登记的动产，可参照《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”参照以上规定，综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。
三、共有关系中优先购买权的实现方式
（一）共有人内部优先购买权的实现。
在共有关系中，某一共有人拟转让其份额时， 其他共有人都要行使优先购买权，其他共有人谁更有优先购买权，法律没有相关规定。一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购买权。理由是为减少不必要的纠纷，充分尊重出让人的所有权，应该由出让人自己决定。第二种观点认为以抽签方式决定。理由是法释（2004）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款规定“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”。第三种观点认为应在共有人中（包括拟转让人）三分之二以上同意的买受人行使优先购买权，若不能形成三分之二的共有人同意，则采取抽签方式。笔者同意第三种观点。理由是《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外”。若共有人为三人的，转让人与转让人决定的拟行使优先购买权买受人必然会形成三分之二共有人的同意，充分尊重了出让人的所有权。若全体共有人为四人以上的，仅就转让人与转让人决定的买受人二人同意，未经得其他共有人同意，便应由形成三分之二以上的共有人同意的买受人行使优先购买权。此种做法的优点是转让人转让其共有财产份额后一般情形下都不再参与共有财产事务的管理，避免其因主观好恶而不考虑以后共有关系的稳定和发展。如果共有人之间不能形成三分之二以上的共有人同意则采取抽签方式，既体现了相对的公平，又避免和减少共有关系中的不必要纠纷。针对上述情形的应是共有人间的同等条件进行的优先购买权，若存在共有关系之外的第三人竞买，仍应遵守“同等条件”此项规定。只不过是在“同等条件”的前提下先共有内部而后第三人。
（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理。
共有人优先购买权与承租人优先购买权在同等条件下出现了竞合，两种优先购买权的冲突，表现为谁更优先。针对上述问题存在两种不同观点。一种观点认为承租人更具有优先购买权，另一种观点认为共有人的优先购买权优先于承租人。笔者赞成后一种观点。理由是1、从权利位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权,其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。
（三）共有人优先购买权与第三人善意取得相冲突的处理。
某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额转让给第三人，拟将买受的共有人的优先购买权如何实现呢？一种观点认为，应保护善意第三人的善意取得。理由是从保护交易安全、鼓励交易的立法目的看，应保护第三人的善意取得。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。因此，行使优先购买权的共有人可依照上述规定请求转让人赔偿损失。第二观点认为共有人优先购买权是法律设定的保护共有人的一项重要权利，具有物权性质，而善意取得第三人与转让人是基于债权而取得物权，并且《特权法》第一百零六条规定，善意取得第三人符合三项情形取得动产或不动产的所有权的限制条件为“除法律另有规定外”，既然法律已规定共有人具有优先购买权，就应首先保护共有人的优先购买权。第三种观点认为，如果转让的共有财产份额为不需要登记的动产，应认定转让人与第三人的转让合同有效，若转让的共有财产份额为需要登记的动产或不动产的应认定第三人与转让人的合同无效。笔者比较赞成第三种观点。理由是要对共有人享有的优先购买权与第三人交易安全二者之间要具体情况具体分析的予以平衡。首先，针对是不需要登记的动产，要对第三人设定过多的注意义务，无疑增加了交易成本，同时也不利于交易安全。故针对取得不需要登记的动产的第三人符合《物权法》一百零六条规定的情形的，应保护其所有权的取得。共有人针对不需登记的动产，在市场流通中的再重新取得也并非难事，因此，共有人优先购买权应让位于第三人的善意取得。但是针对需登记的动产和不动产，共有人较之于不需登记的动产其尽的管理义务较多，与之联系较第三人更为紧密，其重新取得也更为困难，针对上述两项财产应确认转让人与第三人的转让合同无效，优先考虑共有人的优先购买权。理由，1、需登记的动产、不动产的转让第三人在交易中应尽到注意义务。如果转让的是共有的不动产份额，由于不动产登记薄上登记的所有权人或者使用人为数人共有，第三人就应知道其他共有人享有优先购买权，这时第三人还与共有人之一签订部分不动产份额的转让合同，就证明其违反了法律的规定，因此应该认定该转让合同无效。2、不致使法律规定的共有人优先购买权悬空，法律既然设定了共有人优先购买权就应保障该权利得以实现，若确认第三人与转让人合同有效，共有人的优先购买权如何实现呢？共有人若基于共有人身份要求转让人承担合同责任，以违约为由，大多共有关系中对优先购买权都无违约条款规定，要求出让人承担违约责任很难实现；若基于侵权责任，其侵权后果在实践中难以确定，使共有人的主张难以保护；若基于不当得利返还责任，缺少明确的事实依据和法律依据。综上都是以债权的保护方式则忽视了公告购买权具有物权性质，使共有人享有优先购买权的法定权利彻底悬空。3、不利于共有关系稳定，返而促进矛盾升级。共有人大多产生于特定的社会关系，如亲属或多年合作伙伴之间。共有人主张优先购买权与第三人主张善意取得已表明产生了纠纷，若保护第三人进入共有关系，只能在原共有人与转让人已产生的矛盾的基础上，再加上原共有人与新加入共有人的矛盾，使共有关系更加不稳定，更不便于共有财产的管理，难以实现物尽其用。
在司法实践中，关于共有人的优先购买权的实现仍存在着较大的争议。以上是笔者对共有人的优先购买权的一些粗浅看法，笔者希望通过对优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式的分析，有利于共有人的优先购买权的理解和司法实践。
注释：
（1）王利明《物权法研究》中国人民大学出版社2002年版第342页。
（2）黄林有《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版第316页。
（3）何志《物权法判解研究与适用》人民法院出版社2004年版第736页。
（4）郭明瑞《民法》高等教育出版社2003年版第32页。
哈尔滨市商务局哈尔滨市工商行政管理局关于印发《哈尔滨市商业零售企业进货交易行为规范（试行）》的通知
黑龙江省哈尔滨市商务局哈尔滨市工商行政管理局
哈商联发〔2005〕13号
哈尔滨市商务局哈尔滨市工商行政管理局关于印发《哈尔滨市商业零售企业进货交易行为规范（试行）》的通知
各区、县(市)商务主管部门、工商分局，各有关行业协会和企业：
为了维护公平交易秩序，营造平等、公开、和谐的市场竞争环境，引导零售商规范进货交易行为。市商务局会同市工商局研究制定了《哈尔滨市商业零售企业进货交易行为规范》（试行）现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
哈尔滨市商务局
哈尔滨市工商行政管理局
二○○五年十月八日
哈尔滨市商业零售企业进货交易行为规范（试行）
第一条 为维护流通领域市场经济秩序，促进消费品市场繁荣和稳定，规范本市商业零售企业（以下简称：零售商）进货交易行为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规和规章，制定本规范。
第二条 本规范所称进货交易行为，是指零售商通过经销代销、代购、联营等形式与供应商之间的经营行为。
第三条 凡在本市行政区域内直接面向最终消费者提供商品和服务的零售商，适用本规范。
第四条 零售商的进货交易行为，应当遵守国家法律、法规和规章，接受政府有关部门的监督。
第五条 零售商与供应商之间的交易行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用、合作互利的原则，遵守社会公德和商业职业道德。
第六条 政府鼓励与支持消费者、法人和其他组织对零售商的进货交易行为进行社会监督和舆论监督。
第七条 零售商应当取得有效、完备的营业手续，注册资本（金）真实合法，必须有固定的营业场所。
第八条 零售商作为商品销售的终端环节，要加强对供应商、购进商品的质量、进货渠道的审核，禁止商业贿赂等不正当经营行为的发生。
（一）零售商对供应商应当进行全面、细致的资质调查，注意跟踪了解、掌握供应商的信用情况。必要时应对供应商生产经营场所和生产过程、生产环境、储运条件等情况进行实地考察。
（二）零售商应当取得供应商提供的进店商品生产许可证、产品检验（检疫）合格证、食品卫生许可证、食品质量安全市场准入证等有关证件，对产品的标识、成份、出厂质量检验合格证明等进行审核，以保证符合规定的标准。对属于强制性认证产品、绿色产品标志、知名品牌产品的商品，应当提供相关证明材料并备案存档。
（三）零售商应当加强内部管理，对进货渠道建立可追溯制度和责任追究制度。
第九条 零售商与供应商进行进货交易活动时，应当履行下列责任：
（一）零售商通过经销、代销、代购、联营等经营形式与供应商发生交易行为，应当与供应商签定书面合同,并可使用商务主管部门与工商行政管理部门共同推行的合同示范文本。
（二）零售商与供应商签订的合同应当明确合同各方的权利与义务，包括购进商品的品种、质量、计量、规格、数量、时间、地点、结算方式、结帐期、价格、合同解除条件、违约责任、解决争议方法及各方共同约定的其他条款。对合同条款有争议的，应按照合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定其条款的真实含意。
（三）零售商不得利用其在市场中所处的优势地位，强迫对方签订含有不公平、不合理条款的合同。
第十条 零售商向供应商收取费用应当坚持公平合理、公开约定、管理规范的原则。
（一）零售商在进货交易活动中应事先明示收费的项目、标准、权利和义务，经各方协商一致后，以合同约定。
（二）遇有特殊情况或因业务经营实际出现合同外收费情形的，应当与供应商协商签定补充合同。
（三）零售商收取的各种费用必须如实入帐，向供应商开具正式发票，并依法纳税。
第十一条 零售商邀请供应商参加促销活动应当坚持自愿、合作、公平原则，不得强迫供应商参加。促销活动产生的费用，零售商应与供应商合理分担。
（一）直接影响供应商商业利润或利益的促销活动，应事先征求供应商的意见。
（二）零售商与供应商在协议中明确约定促销活动的参加办法、经营风险负担、回扣比例、费用分担、售后服务等。
第十二条 零售商不得收取以下费用：
（一）合同没有约定的费用；
（二）重复设置项目向供应商收取的费用；
（三）零售商在开展节庆、店庆等促销活动时，要求供应商负担未专门用于该供应商特定品牌或特定品种商品的费用；
（四）零售商新店开业时，要求在现有店铺进行商品销售但未进入新店销售的供应商负担的新店赞助费；
（五）零售商进行店堂改造、装修时，要求供应商负担未专门用于该供应商特定品牌或特定品种商品的费用；
（六）向供应商转嫁自身经营管理不善等原因造成的商品库存积压、缺损等损失而收取的费用；
（七）向供应商收取与销售商品没有直接关系的其他费用。
第十三条 零售商必须严格按照合同约定的结算方式、时间及地点与供应商进行货款结算，规范履约行为。
（一）零售商应根据商品特性和销售的实际情况，在合同中用规范明确的文字表述结帐日期的起止时间，全面履行合同。
（二）零售商在货款结算过程中，遇有结算期迟延或结算金额变更等情形，应根据法律、法规的规定和合同的约定，通过法定或约定程序提前与供应商沟通并取得一致。
（三）零售商不得以占压供应商货款作为企业融资的手段，阻碍商品流通。
（四）不得人为设置障碍，故意拖延结算。
（五）禁止零售商利用合同形式欺诈骗取供应商的财物。
第十四条 零售商应当本着合作发展的原则，致力于与供应商建立长期稳定、互利互惠的合作关系，主动向供应商反馈市场需求变化和商品供求信息，加强综合分析研究，引导供应商适应市场发展需求。
第十五条 零售商对于达到国际同类产品先进水平、取得知识产权、在国内同类产品中处于领先地位、市场占有率和知名度居行业前列、用户满意程度高、具有较强市场竞争力的产品，以及采用国际标准、ISO9001、ISO14001等系列国家标准的新产品，应积极为其进入市场提供便利条件和必要的支持。
第十六条 鼓励行业协会建立商业信用档案，及时、准确、全面地记载和反映零售商的信用状况，并向社会发布。
第十七条 充分发挥新闻媒体的监督作用，借助社会舆论对进货交易活动中不规范的行为进行评论，进一步加强社会监督的力度。
第十八条 零售商与供应商在履行进货交易合同中出现争议时，可协商和解，协商不成的，依据合同约定的仲裁协议提请仲裁机构仲裁或依法向人民法院提起诉讼。
第十九条 本规范为零售商进货交易行为的基本规范，鼓励零售商按照法律、法规和规章的规定，制定严于本规范的履约信用标准。
第二十条 国家、省制定有关进货交易行为的规定，以国家、省为准。本规范自2005年11月1日起施行。