近几年，农村尤其是城乡结合部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过对河南省清丰县人民法院“小产权房”审理情况进行深入调研，分析“小产权房”纠纷的特征、成因，并提出防范对策。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”，规定凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　这势必会引起小产权房纠纷的增加，人民法院应当积极采取措施、统一司法尺度、有效予以应对。小产权房到底是否合法、是否能够购买或转让等这一系列问号，不断在老百姓脑海中出现，如何消除错误认识，确立正确的认识，首先就要明确什么是小产权房，所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

　　 一、案件纠纷特征

　　（一）从受理案件数来看，2009年清丰法院受理由各类房屋纠纷案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此类案件128件。“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈。据统计表明，“小产权房”引发的纠纷持续呈上升态势。

　　（二）从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件446件，其中房屋买卖合同纠纷40件，占9%；房屋拆迁纠纷205件，占46%；建设工程施工合同纠纷173件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。

　　（三）从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

　　二、问题的成因

　　（一）高房价刺激小产权房需求市场的形成。从上个世纪90年代就有城里人到农村购买小产权房的现象，那时城里的商品房价格没有达到现在的“寸土寸金”的程度。村集体也只是在试探性地出卖一些集体土地而从中取得一点利益。随着城市商品房的价格一路攀升，房地产开发商笑了，急需住房而又望房兴叹的低收入者愁了。大部分人开始沦为“房奴”，安居乐业的梦想成了他们的奢望。而那些近乎垄断性的房地产开发企业在“房奴”们血汗的滋润下如雨后春笋般茁壮成长起来。但小产权房的出现使房奴又重新看到了希望，一个个房奴翻身作了房主人，小产权房的需求市场也就由此产生并急剧扩大。

　　（二）小产权房的出现也让村集体的经济欲望急剧膨胀。首先，一些村镇在大产权房价格飙升，利润翻倍的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。开发商在开发小产权房的过程中，会拿出来一部分利润与村镇共享，村镇在巨大利润引诱之下，不惜出让土地，以牺牲长远利益来换取眼前的经济利益，一方面说明农民对土地的认识存在误区，另一方面也说明我国目前农民收入仍然较低，因此要改变这一现状，一要提高农民的法律意识，要把保护耕地的意识不断传送给广大农民；二要增加农民的收入，这样农民不会再因为眼前的经济利益而牺牲长远的利益。其次，通过调查发现越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。这些靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，这样集体组织的农民所获得的补偿甚少，这样相当一部分农民就同意以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对较多的利益。城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，一栋栋小产权房也就应运而生。

　　（三）监管不利，大量的违规违法用地没有受到应有的处理。当小产权房在个别地方出现问题时，有关部门没有引起足够的重视，对这些问题睁一只眼闭一只眼，这就造成了有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，这些严重的负面影响就带来了目前的“谁都敢干，法不责众”的情况，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

　　 三、防范“小产权房”纠纷对策建议

　　我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展。

　　（二）要稳控房价。小产权房的出现就是高房价的并发症。近年来，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来一定有类似问题出现。”因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

　　（三）要严格管理二手房市场。房价的节节攀升滋生了一批“炒房族”，他们的目的只有一个——赚钱。房价上涨一方面与地根紧缩有关，另一方面是因为房地产企业为了追求更大的利益以及炒房族的借势哄抬房价。抑制开发商的不法炒作，对二手房的转让收取较高的税额对控制“蒸蒸日上”的房价可以起到釜底抽薪的效果，小产权房的发展也会日趋走上回归路线。

　　（四）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。　　　

　　（五）要严格限制人均住宅使用面积，控制豪华别墅的建设，不能让商品房的购买变成有钱人的“圈地运动”而使中产阶级家庭连最起码的安居梦想都变成奢望，这样会加剧老百姓心中的仇富情绪，给社会增加不和谐因素。

　　（六）加大耕地保护力度。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。

　　（七）尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强制性规定，该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖有效。

　　房屋是最重要的生产要素、生活资料与融资工具，也是物权保护的最重要对象，尤其在中国特定的文化背景下，居有定所更是每个人的生活目标之一，如何解决小产权房的问题将关系到百姓是否能够安居乐业，因此我们要齐心协力共同解决小产权房问题，从而为构建和谐社会贡献力量。

（作者单位：河南省清丰县人民法院）
国务院办公厅


国务院办公厅关于进一步做好甲型H1N1流感疫情防控工作的通知

国办发明电〔2009〕19号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　2009年4月份以来，针对全球暴发甲型H1N1流感疫情，党中央、国务院果断决策，统一部署，各地区、各有关部门高度重视，积极应对，联防联控，依法科学处置，扎实做好各项防控工作，有效减轻了疫情对人民群众健康的危害，保障了经济社会生活的正常秩序。目前，疫情在全球持续快速蔓延，病毒传播力大于季节性流感；我国疫情呈现增速发展趋势，本土病例持续增多，聚集性疫情明显增加，重症病例连续出现。据专家预测，今年秋冬季节，甲型H1N1流感在北半球发生第二波疫情流行将不可避免，危害可能更大。我国疫情防控工作面临严峻形势。为进一步做好甲型H1N1流感疫情防控工作，最大限度地减轻疫情对人民群众健康危害，保障经济社会生活正常秩序，经国务院同意，现将有关事项通知如下：
　　一、高度重视，有效防控。各地区、各有关部门要清醒认识当前疫情防控形势的严峻性，克服麻痹和松懈思想，切实加强领导，完善工作机制，强化督促检查，狠抓措施落实。要坚持和完善前一阶段行之有效的防控措施，在内防扩散、外堵输入的基础上，把工作重点放到强化预防措施、严控社区传播、加强重症救治、减少疫情危害上。要加强分类指导，突出抓好重点时期、重点地区（场所）、重点人群和重点环节的疫情防控，有效防范疫情大面积扩散和聚集性暴发，努力减少重症病例和病例死亡的发生。
　　二、切实做好国庆等重大活动疫情防控工作。按照属地管理原则，做好重大活动疫情防控工作。北京等国庆活动重点地区要进一步加强疫情防控工作，做好工作预案，完善跨部门、跨地区信息通报发布机制和协调机制，加强应急值守、应急队伍和技术准备、应急物资调用等工作。铁路、民航、交通、旅游等部门要制订和完善针对人员密集流动情况的疫情防控应急预案。
　　三、强化学校等重点场所疫情防控。各级各类学校要落实各项防控措施，一旦发生疫情，科学合理地实施停课等措施。政府机关、大型企事业单位等国家机构和社会基本服务提供部门要做好应对预案，制定并落实备班、轮休和错时上班等工作制度。加强对农村和城市社区的疫情防控，努力减少聚集性疫情发生，防止疫情大规模扩散。
　　四、完善和加强医疗救治。各地要指定符合呼吸道传染病收治要求的医院收治甲型H1N1流感病例，必要时可征用宾馆、学校等场所收治病人。实行分级分类救治原则，重症病例优先收治在定点三级医院；轻症病例可居家隔离治疗，基层医疗机构上门服务，并做好登记随访。要制定完善相关工作方案，对医务人员开展培训和演练。加强医院感染控制，避免医院成为感染场所。注重发挥中医药作用。做好呼吸机、药品、防护用品等必需医疗物资储备，保证完好可用。认真落实相关政策，保障医疗救治经费。
　　五、加快疫苗和药物的生产收储。有关部门要研究制定疫苗供应计划，在确保质量安全前提下，组织动员有资质、有能力的企业扩大疫苗产能，加快疫苗生产，按期完成收储任务。要进一步加强抗病毒药物达菲和扎那米韦的储备，确保救治需要。加强预防和治疗用中药储备，建立跨地区调用机制。
　　六、积极稳妥开展疫苗接种工作。坚持知情同意、自愿、免费原则，根据疫情防控需要，适时开展重点地区和重点人群的疫苗应急接种。一线医疗卫生人员，口岸检疫和边检、民航、铁路、交通等岗位公共服务人员，有组织参加国庆活动的人员，集中执行维稳任务的解放军和武警官兵、公安干警，中小学校的学生和教师，以及有呼吸系统疾病、心脑血管病等基础性疾病的慢性病患者等优先接种。具体人群类型和接种顺序由各省（区、市）确定。各省（区、市）人民政府要周密制订本地区接种实施方案，提出本地区重点接种地区和重点接种人群和疫苗需求，精心组织接种工作。各省级财政要落实疫苗及接种相关经费，中央财政对中西部地区给予适当补助。卫生部门要认真做好人员培训、接种点设置、疫苗冷链管理、接种实施管理等工作，严格掌握接种禁忌症。有关部门要加强疫苗接种不良反应监测工作，尽快建立完善疫苗不良反应监测体系、疫苗不良反应事件处理机制和接种工作紧急停止机制，明确疫苗接种的叫停标准，及时有效处置可能出现的偶合事件或疫苗不良反应事件，防止影响社会稳定事件的发生。
　　七、加强疫情监测。要加强流感监测哨点医院和网络实验室工作，不断提高监测工作质量，确保及时准确掌握疫情流行强度、病毒传播力和毒力变化以及耐药性等重要信息，组织专家科学研判疫情发展趋势，不断完善疫情防控工作方案。卫生部要加强对各地疫情监测工作的指导。要继续做好口岸检验检疫工作，减少输入性病例的传播和蔓延。继续做好动物感染甲型H1N1流感监测，加强养殖场防疫管理。
　　八、加强防治技术研究。要积极组织开展防治关键技术的科研攻关，加强甲型H1N1流感的基础、临床和防控等方面的科技研究，特别是要研究、分析临床重症病例的发生机理和机制，力争突破关键技术，为制定和完善相关防控策略和措施提供科学依据，为有效防控疫情提供技术储备。
　　九、加强公众自我防护。要加强群众性防控工作，多种方式帮助群众掌握有关防控知识，养成良好个人卫生习惯，提高自我防护意识和能力。要大力开展爱国卫生运动，倡导健康文明生活方式，动员群众搞好环境卫生，积极参与社会性防控工作。
　　十、做好宣传和舆论引导工作。要公开、透明、科学、客观地向公众介绍疫情发展情况，及时准确发布疫情信息和政府采取的防控措施。科学、准确、适度地做好疫苗接种的宣传工作，重点宣传我国疫苗研发成果和接种政策。要加强舆情监测，及时发现苗头性问题，积极主动地进行引导，确保社会稳定。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年九月十日