“我”的房屋谁做主？
——《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究
建纬（昆明）律师事务所 孙可、赵航

最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻发布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法解释（三）”）。婚姻法解释（三）共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。
在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一特殊的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法解释（三）对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，对于婚姻法解释（三）的相关规定进行了比较研究。

一、婚内房屋赠与能否撤销？
【案例】
李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，虽然他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。
一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁？
【判决】
经审理，法院根据《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
根据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，根据《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
由此可见，如果双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动放弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔；如若反悔，受赠人可以起诉至法院，要求继续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，因此，不动产物权变动的原因与结果是有区别的，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不影响赠与合同的效力。但此时受赠人取得的仅仅是债权请求权，即要求履行合同的权利，而房屋的物权变动依然以登记为准。
根据婚姻法解释（三）的规定，一般情况下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同如果经过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。

二、婚后父母出资买房 房屋是否属于共同财产？
【案例】
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其儿子张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且丈夫打借条的事情自己从不知道。虽然房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产？
【判决】
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在儿子结婚后为夫妻购置房屋出资，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法解释（二）”）第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。根据《婚姻法解释（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为如果没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产；……”）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
本案如果发生在8月13日之后并且根据新的解释进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。

三、个人婚前贷款买房 婚后夫妻共同还贷 房屋属于谁？
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，还是夫妻共同财产？
【判决】
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时间，应以登记为准，虽然该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，所以该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并根据照顾女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
【评析】
婚姻法解释（三）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是根据自己对于法律规定的理解进行判决的。而不同的法官对于法律规定的理解必然存在差异。在《婚姻法解释（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
虽然婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是合同权利的自然转化。因此，《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情况，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
湖南省人民政府


湖南省防汛管理办法

湘政办发[1987]28号



第一章 总 则


第一条 为了做好防汛工作，保障人民生命财产安全和社会主义现代化建设的顺利进行，根据国家有关规定，制定本办法。

第二条 防汛工作应贯彻以防为主，防重于抢的方针。

第三条 凡在我省的一切单位和个人，都有维护防汛设施安全和参加防汛抢险的义务。

第四条 防汛工作必须按照集中领导、统一指挥、分级负责的原则，实行各级政府首长负责制。

县级以上人民政府设立防汛指挥部，其办事机构设在水利部门；城市市区人民政府防汛指挥部的办事机构设在城建部门。

防汛任务大的厂矿企业应建立防汛指挥机构，受当地人民政府防汛指挥部指挥。

第五条 各级防汛指挥部的主要职责：

（一）贯彻实施防汛工作的法规、政策；

（二）制定本级和审批下一级的防洪方案，审批水库防汛调度计划；

（三）及时向同级人民政府和上一级防汛指挥部报告本地区防汛工作情况；

（四）督促、检查防汛准备工作；

（五）筹集和管理防汛资金、物资；

（六）发布洪水预报、警报，下达防汛调度命令；

（七）组织防汛抢险队伍，统一指挥防汛抢险。

第六条 有关部门的防汛职责：

（一）水利部门负责洪道和所辖工程的防洪管理；

（二）电力部门负责所辖水电工程的防洪管理，保证防汛抢险、排涝所需电力供应；

（三）城建部门负责城市市区防洪工程的管理；

（四）气象部门负责及时提供雨情和气象预报及暴雨分析；

（五）水文部门负责及时提供水情、水情分析和洪水预报；

（六）物资、供销、商业、石油部门负责作好防汛物资、器材的储备和供应；

（七）交通、铁路部门负责汛期交通畅通，及时运送防汛抢险物资；

（八）邮电部门负责保证汛期通讯畅通；

（九）公安部门负责防汛抢险的治安保卫工作；

㈩其他有关部门负责按时完成分担的防汛任务。

第二章 洪道管理


第七条 本省境内的洪道，由各级人民政府水利部门管理；省界洪道按国家有关规定管理。

第八条 严禁任何单位和个人的下列行为：

（一）擅自改变洪道，侵占洪道面积；

（二）擅自拦河筑坝、围滩垦殖、穿堤或跨河建筑；

（三）擅自在防洪堤上建房；

（四）擅自种植妨碍泄洪的林木和芦苇等高杆作物；

（五）在防洪堤禁脚区修建有碍防洪安全和防汛抢险的设施；

（六）在洪道内倾倒垃圾、土石或其他废弃物等；

（七）损坏或侵占洪道、堤防上的测量标志、观测设备等防汛设施。

第九条 在洪道内兴建工程设施，均须服从江河流域规划，由建设单位提出建设项目对行洪影响的评估，经所在县级水利部门审查同意后，按基本建设程序报批。影响城市防洪安全的，要同时取得城建部门的同意。

在湘、资、沅、澧四水干流和洞庭湖洪道内兴建工程设施，须经省水利部门审查后，报省人民政府批准。

经批准修建的工程，建设单位应按国家有关规定采取防洪措施，并保持洪道行洪能力。因兴建工程而损坏洪道两岸堤防或威胁堤防安全的，建设单位应负责修复或采取补救措施。

第十条 在洪道内开采砂石、土料，除执行有关审批程序外，还须经当地水利部门同意，在指定的开采范围内按规定操作，不得阻碍行洪和危及堤防安全。

第三章 防汛抢险


第十一条 各级防汛指挥部都应制定防洪方案，经同级人民政府审核后报上一级防汛指挥部批准；跨行政区域的防洪方案，由相邻的防汛指挥部共同制定，报共同的上一级防汛指挥部批准；湘、资、沅、澧四水和洞庭湖区防御特大洪水方案，由省防汛指挥部制定，报省人民政府和中央防汛总指挥部批准。

经批准的防洪方案，必须严格执行。确需要改变时，须经原批准机关同意。

第十二条 湘、资、沅、澧四水控制站的保证水位，洞庭湖区大型堤垸的保证水位，分、蓄洪区的控制水位，由省水利部门提出，报省防汛指挥部审定；其他河流及堤垸的保证水位，由所在行署、州、市水利部门提出，报同级防汛指挥部审定，并报省防汛指挥部备案。

第十三条 大、中型及小（一）型水库防汛调度计划，分别由省、行署、州、市、县水利部门制定，经同级防汛指挥部审核，报上一级防汛指挥部批准；小（二）型水库的防汛调度计划，由所在县级水利部门制定，报同级防汛指挥部批准。

第十四条 湘、资、沅、澧四水或洞庭湖区达到警戒水位时，各级防汛指挥部负责人应进入第一线工作岗位；预报将出现大洪水时，各级政府主要负责人应进入第一线工作岗位。

第十五条 临洪大堤、大中型水库等影响重大的水利工程发生险情时，按照分级管理的原则，防汛指挥部负责人应进入现场指挥。

第十六条 大、中型水库泄洪要服从省防汛指挥部的统一调度。水库发生重大险情时，由水库管理单位按批准的紧急避险方案采取措施，并应立即报告省防汛指挥部和通知下游地方政府。

第十七条 当发生大洪水或特大洪水时，各级政府应按批准的防洪方案，进行分洪、蓄洪、滞洪，做好群众的转移、安置工作，确保适时分洪，任何单位和个人不得借故阻挠或拖延。

第十八条 防汛指挥部统一调度或按照防洪排涝工程设计及运行标准泄洪或排涝时，任何单位和个人必须严格执行调度命令，不准以任何借口进行阻拦、扒口或启闭闸门。

第十九条 遇大洪水或工程发生重大险情，防汛指挥部有权调度和使用可用于防汛抢险的物资、设备、器材、交通运输工具。防汛抢险结束后，由调用单位负责清退。

第二十条 抢险结束后，各级人民政府应当如实向上报告灾情，妥善做好救灾工作。

第四章 财物管理


第二十一条 防汛经费应本着依靠群众，自力更生和谁受益、谁负担的原则筹集。如遇特大洪水，国家酌情给予补助。

水利工程防汛抢险所需经费，纳入各工程管理单位水费、堤费预算，经主管部门审批后，按计划开支。

城市防洪经费，按国家有关规定执行。

第二十二条 防汛所需的物资应统筹安排，分级负责。凡国家统配的物资和设备，每年汛前由有关部门按照各级防汛指挥部提出的计划，在正常库存物资中控制储备。

第二十三条 各级防汛指挥部应建立健全防汛经费和物资的管理制度，做到专款专用，专物专用。

防汛物资应严加管理，防止偷盗、丢失、霉变、损坏。汛期结束后，各级防汛指挥部应对防汛物资及时清理、翻晒、维修、入库、造册登记，并逐级汇总上报。

第五章 奖励与惩罚


第二十四条 对认真贯彻执行本办法，在防汛抢险工作中作出显著成绩的单位或个人，由各级人民政府给予表彰和奖励。

第二十五条 违反本办法有下列行为之一者，由县级以上防汛指挥部给予处罚：

（一）在洪道内擅自修建工程的，责令限期拆除，恢复原状，并处以违章建设工程总造价1％至5％的罚款；对违章建设单位主管负责人和直接负责人分别处以本人月工资20％以下的罚款；因违章建设对防汛或其他单位造成损害的，由违章建设单位给予赔偿。

（二）擅自在防洪堤上建房的，责令限期拆除，恢复原状。

（三）擅自或不按指定范围在洪道内开采砂石、土料影响行洪的，责令停止开采；不听劝阻的，没收其全部收入，并可处10元至100元的罚款；威胁堤防安全造成损害的，责令赔偿。

（四）向洪道内倾倒垃圾、土石或其他废弃物的，责令限期清除，并按《中华人民共和国水污染防治法》有关规定处罚。

（五）在防洪堤禁脚区修建有碍堤防安全和防汛抢险的设施的，责令限期拆除；造成损害的，赔偿实际损失。

（六）在洪道内擅自种植林木、芦苇等高杆作物的，责令限期铲除；情节严重的，并处每亩10元至100元的罚款。

当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起15日内，向上一级防汛指挥部提出申诉。上一级防汛指挥部对申诉作出的处理决定，当事人必须执行。

第二十六条 违反或拒不执行防汛抢险调度命令和防汛方案，贻误时机或指挥错误，玩忽职守或临阵脱逃，挪用、盗窃、贪污防汛抢险款物、器材，盗窃、损坏、破坏防汛工程和水文、气象测报设施的，由当地防汛指挥部提请有关部门给予行政处分、治安管理处罚，直至依法追究刑事责任。

第六章 附 则


第二十七条 本办法所指洪道为通行洪水的江河、湖泊。有堤防的江河，是指按流域规划修建的两岸堤防之间的范围；无堤防的江河，即是其设计洪水位线以下部分。

第二十八条 县以上人民政府可根据本办法，结合本地具体情况，制定实施细则。

第二十九条 本办法自发布之日起施行。过去省人民政府发布的有关防汛抢险的规定，凡与本办法有抵触的，以本办法为准。