借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难/zsg

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 12:46:09   浏览:8621   来源:法律资料网
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借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难

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  北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示:仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷,就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定,使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决,到建委无法过户,案件难以执行,而按照《经济适用房管理办法》判决,又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
  据回龙观法庭的法官介绍,回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区,是全国最大的经济适用房项目地区,随着近年来房价的急剧攀升,钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数,此类案件有增多之势。据介绍,违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象:一种是“借名买房”,另一种是“黑白合同”纠纷。据悉,2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件,上述两类案件约占案件总数的近一成。
  借名买房


  ■实际出资人和名义买房人
  产生纠纷一般有两种类型
  据介绍,“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是另外的人。
  从回龙观法庭受理的此类案件来看,“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议,对“借名”行为做出约定:1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号,仅签订协议约定,房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方,名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同,约定将该套房屋出卖给实际出资人,待政策允许后再办理产权过户手续。
  双方产生纠纷一般有以下两种类型:第一种是名义买房人想实际占有房屋,起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人,要求将房屋过户到自己名下。
  ■尴尬的判决:
  实际出资人享有长期居住权
  该法庭的法官告诉记者,双方签订的“借名买房”协议,使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房,按照《经济适用房管理办法》,应属于无效协议,但是按照《合同法》的规定,也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
  据法官们介绍,对“借名买房”案件,该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资,首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人,其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还。
  法院同时考虑到,这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失,反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此,若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系,法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权,不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬,因有房屋所有权的人不能居住该房屋,而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
  黑白合同
  ■经济适用房涨价
  买卖双方“翻脸”
  另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定,购买经济适用房的家庭未住满五年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
  而经济适用房的“黑白合同”则是指,在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时,房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易,而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分,即购房款和装修装饰设备补偿款,前者是经济适用房当时的购买价,后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
  该类合同表面上是按照原价转让经济适用房,而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款,确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式,实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动,“黑白合同”的现象便应运而生。
  在未住满五年,不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中,买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后,因为房屋升值而毁约的现象。
  ■“黑白合同”是否有效
  法院存在两种观点
  记者采访中了解到,目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定,侵害了国家利益,符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
  专家观点
  经适房相关政策应当立法
  昨天,市一中院的丁法官在接受记者采访时表示,涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题,去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则,即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
  丁法官认为,要从根本上解决上述问题,建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规,将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
  案例
  借名买房双方反目 老夫妇面临无家可归
  在昨天的采访中,回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子:一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉,到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口,没有资格购买经济适用房,而商品房太贵又买不起,所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房,双方签订了一份“借名购房协议”,约定由老两口的儿子出全款购买该房屋,媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了,原大舅子起诉到法院,要求确认该房屋的所有权,让老夫妇和其儿子腾房。
  老两口哭着在法庭上说:“我们在房子里住了快10年了,东北老家的房子也卖掉了,现在让我们腾房,不是把我们往死里逼吗?”
  房主卖房后反悔 不认“黑白合同”
  回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案:家住回龙观小区的张先生起诉岳女士,理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定,请求法院判决双方合同无效。
  张某在起诉中说:2009年4月21日,岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定:张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士,其中房屋成交价格为61.3万元,附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元,共计115万元(双方一般在合同中只约定了购房价,装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的,故构成黑白合同)。后经其向昌平区建委咨询得知,其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权,到签署卖房合同时未满五年不得上市,所以请求确认合同无效。
  而此案的被告岳女士却说,双方签订二手房买卖合同后,其已经向张某支付了全部房款,双方还私下签订了补充协议,即上述房屋产权满五年后,由张某协助办理过户手续。岳女士认为,张某完全是看到房价上涨后,以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房,而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则,法院不应支持。
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重庆市酒类商品管理条例

重庆市人大常委会


重庆市酒类商品管理条例
重庆市人民代表大会常务委员会



《重庆市酒类商品管理条例》1999年7月29日经重庆市第一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过,现予公布,自1999年9月1日起施行。《四川省酒类管理条例》在重庆市辖区停止适用。

第一章 总则
第一条 为了加强酒类商品生产和流通领域的管理,保护酒类商品生产者、销售者和消费者的合法权益,根据《中华人民共和国产品质量法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称的酒类商品,包括白酒、啤酒、黄酒、果酒、滋补酒、食用酒精以及其他含有乙醇的饮料。
第三条 在本市行政区域内从事酒类商品生产、销售的单位或个人,以及对酒类商品生产、销售活动实施监督管理的行政机关,应当遵守本条例。
第四条 市酒类商品行政管理部门负责全市酒类商品生产、销售的监督管理。
区、县(市)酒类商品行政管理部门负责本行政区域内酒类商品生产、销售的监督管理。
工商、技术监督、卫生、物价、公安等行政管理部门按照各自的职责依照法律、法规的有关规定,做好本市酒类商品生产、销售的监督管理工作。
第五条 酒类商品生产、销售实行许可证制度。

第二章 酒类商品的生产
第六条 从事酒类商品生产的单位或个人必须符合下列条件:
(一)具有一定生产规模以及相适应的生产场地、注册资本及生产设备;
(二)具有保证产品质量的工艺条件,计量、检测手段,以及符合要求的专业技术人员;
(三)具有健全的安全生产制度和安全防护措施;
(四)符合卫生、环境保护的有关规定;
(五)法律、法规要求的其他条件。
第七条 从事酒类商品生产的单位或个人,申领酒类商品生产许可证,应当向所在区、县(市)酒类商品行政管理部门提出书面申请,区、县(市)酒类商品行政管理部门应当在收到申请七日内提出初审意见,并报市酒类商品行政管理部门,市酒类商品行政管理部门应当在收到申请书
及相应文件后,对申请者的条件进行审查,并在二十日内办结。符合条件的,发给酒类商品生产许可证;不符合条件的,书面说明理由。
市酒类商品行政管理部门可以委托区、县(市)酒类商品行政管理部门颁发酒类生产许可证。
国家对酒类商品生产许可证另有规定的,从其规定。
第八条 申请从事酒类商品生产的单位或个人,在取得酒类商品生产许可证之后,方可向工商行政管理部门申领营业执照。
第九条 禁止伪造、涂改、转借、出租、出售酒类商品生产许可证。
第十条 从事酒类商品生产的单位或个人应当依照法律、法规的规定,对产品的质量进行严格管理,禁止不符合质量标准的产品进入市场。
第十一条 加工改制液态白酒,必须使用符合国家标准的食用酒精,理化、卫生指标必须达到国家规定的液态白酒质量标准。
严禁任何单位或个人向酒类生产单位或个人销售合成酒精、工业酒精、甲醇。
第十二条 酒类商品的装载容器、包装及其标识必须符合有关法律、法规的规定。
第十三条 生产酒类商品,禁止下列行为:
(一)使用合成酒精、工业酒精、甲醇和其他有害人体健康的添加剂生产酒类产品;
(二)掺杂、掺假,以假充真,以次充好,以不合格产品冒充合格产品;
(三)伪造产地,伪造或者冒用他人的厂名、厂址;
(四)伪造或者冒用认证标志,名优标志等质量标志;
(五)伪造他人注册商品标识或者假冒他人注册商标及包装。

第三章 酒类商品的销售
第十四条 从事酒类商品销售的单位或个人,必须取得酒类商品销售许可证。
取得酒类商品生产许可证的单位或个人销售其他企业生产的酒类商品,应当取得酒类商品销售许可证。
酒类商品的销售许可证分为酒类商品批发许可证和酒类商品零售许可证。
第十五条 从事酒类商品批发的单位或个人,必须符合下列条件:
(一)有符合规定的注册资金;
(二)经营场所及设施符合卫生和消防要求;
(三)有熟悉酒类知识的专业人员和健全的管理制度;
(四)法律、法规或规章规定的其他条件。
从事进口酒批发的,应有识别进口食品卫生监督检验标志的手段。
第十六条 从事酒类商品批发的单位或个人,申请酒类商品批发许可证,应当向区、县(市)酒类商品行政管理部门提出书面申请,区、县(市)酒类商品行政管理部门应当在收到申请书及相应文件后,对申请者的条件进行审查,并在七日内办结。符合条件的,发给酒类商品批发许可
证;不符合条件的,书面说明理由。
进口酒、国家名酒、食用酒精的批发许可证,向市酒类商品行政管理部门提出书面申请,市酒类商品行政管理部门应当在收到申请书及相应文件后,对申请者的条件进行审查,并在十五日内办结。
从事酒类商品批发的单位或个人,凭酒类商品批发许可证办理工商登记或变更登记。
第十七条 从事酒类商品零售的单位或个人,必须符合下列条件:
(一)有工商营业执照;
(二)有熟悉酒类知识的从业人员;
(三)法律、法规或规章规定的其他条件;
第十八条 从事酒类商品零售的单位或个人,申请国产酒零售许可证或进口酒零售许可证,应当向所在区、县(市)酒类商品行政管理部门提出,区、县(市)酒类商品行政管理部门应当在收到申请书之日起七日内办结。符合条件的发给酒类商品零售许可证;不符合条件的,书面说明
理由。
第十九条 销售进口酒,须凭有关证明文件向市酒类商品行政管理部门申报认证。
第二十条 酒类商品的批发和零售,实行一点一证,亮证经营。
第二十一条 从事酒类商品批发只能从取得酒类商品生产资格、销售资格的单位或个人采购酒类商品,而且只能将酒类商品销售给取得酒类商品生产资格、销售资格的单位或个人。
从事酒类商品零售只能从取得酒类商品生产资格、销售资格的单位或个人采购酒类商品。
第二十二条 销售散装白酒必须标明产地、厂名、品名、原料、酒精度,盛装容器必须符合国家卫生标准。
第二十三条 销售酒类商品,禁止下列行为:
(一)掺杂、掺假、以假充真,以次充好,以不合格商品冒充合格商品;
(二)伪造产地,伪造或者冒用他人的厂名、厂址;
(三)伪造或者冒用认证标志,名优标志等质量标志;
(四)销售过期、变质的商品;
(五)伪造他人注册商品标识或者假冒他人注册商标及包装。

第四章 监督检查
第二十四条 酒类商品生产、销售许可证,实行年审制度。
从事酒类商品生产、销售的单位或个人变更名称、地址。经营范围,以及合并、分立、终止,应当到原颁证部门办理变更或注销手续。
第二十五条 酒类商品行政管理部门及有关执法部门的执法人员查处酒类违法案件时,应当出示执法证件,并可以按照规定程序抽取样品,询问当事人和有关人员,查阅帐册等有关资料。对需要抽取的样品和暂时扣留的物品或资料,应当向当事人出具有效凭据。
从事酒类商品生产、销售的单位和个人应当协助检查,如实提供情况,不得拒绝、阻碍执法人员的监督检查。
第二十六条 市和区、县(市)酒类商品行政管理部门应当配合技术监督、工商、卫生以及有关主管部门,对酒类商品进行定期或不定期的监督检测工作。
第二十七条 酒类商品管理执法人员负有保守被检查者的商业、技术秘密的义务。

第五章 法律责任
第二十八条 酒类商品生产、销售单位和个人违反本条例规定,给他人造成人身、财产损失的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十九条 违反本条例规定的下列行为,由酒类商品行政管理部门给予处罚;
(一)无酒类商品生产许可证生产酒类商品的,责令停止生产,没收违法生产的酒类商品、生产设备和违法所得,可并处一万元以上五万元以下罚款;
(二)无酒类商品批发许可证批发酒类商品的,责令其停止销售,没收违法所得,可并处四千元以上二万元以下罚款。
(三)无酒类商品零售许可证销售酒类商品的,责令其停止销售,没收其违法所得;情节严重的,可并处二百元以上一千元以下罚款;
(四)销售进口酒未经申报认证的,予以警告、责令限期改正、没收违法所得;情节严重的,可并处一千元以上一万元以下的罚款;
(五)不按规定时限办理酒类商品生产、销售许可证审核的,视为无证生产、销售,分别按本条第(一)项、第(二)项、第(三)项的规定处罚;
(六)伪造、涂改、转借、出售、出租酒类商品生产、销售许可证的,没收违法所得,吊销酒类商品生产或销售许可证,可并处三万元以下罚款。
第三十条 生产、销售假冒伪劣酒类商品的,由酒类商品行政管理部门责令停止生产、销售,吊销酒类许可证;没收违法酒类产品,没收违法所得,可并处违法所得的一倍至五倍的罚款;无违法所得或违法所得无法计算的,处以二十万元以下的罚款。
使用合成酒精、工业酒精等非食用酒精、甲醇或其他有害人体健康的添加剂加工改制液态白酒的,除按照前款处罚款外,还应依法追究行为人的责任。
对本条第一款、第二款规定的违法行为,工商、技术监督等行政管理部门有权依照法律、法规的规定予以处罚,但对同一违法行为,不得重复处罚。
第三十一条 违反本条例第二十一条、第二十二条规定的,由酒类商品行政管理部门没收违法所得,可并处一千元以上一万元以下罚款。
第三十二条 当事人对酒类商品行政管理部门不予颁发酒类商品生产、销售许可证的决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
当事人对行政机关的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议又不提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。
第三十三条 依据本条例所实施的罚款和没收财物的管理,按《重庆市罚款和没收财物管理条例》的规定执行。
第三十四条 酒类商品行政管理部门和有关执法部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露管理当事人的商业、技术秘密的,由有关行政机关给予行政处分;造成经济损失的,应当给予赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则
第三十五条 酒类商品生产、销售许可证由市酒类商品行政管理部门统一印制,其工本费按市物价局、财政局核定的标准执行。
第三十六条 本条例适用中的具体问题,由市酒类商品行政管理部门解释。
第三十七条 本条例自1999年9月1日起施行。



1999年7月29日

交通部关于颁发《交通运输企业燃油节约奖实施办法》的通知

交通部


交通部关于颁发《交通运输企业燃油节约奖实施办法》的通知

1987年11月5日,交通部

各省、自治区、直辖市、计划单列市交通厅(局),沿海各主要港口,部属各单位:
现将部根据财政部、国家经委(87)财工字第313号《关于调整交通运输企业燃油节约奖提奖比例的函》的精神,结合交通行业的实际情况制订的《交通运输企业燃油节约奖实施办法》(业经财政部会签同意)发给你们,请认真贯彻执行。

附:交通运输企业燃油节约奖实施办法
为了进一步调动交通运输企业和职工节约燃油的积极性,推动节能工作深入开展,实现增产增收,按照财政、国家经委(87)财工字第313号《关于调整交通运输业燃油节约奖提奖比例的函》的精神,现对燃油节超实有责、有奖、有罚制,并制定本实施办法。
一、实行燃油节约奖的条件:
1.凡能源管理机构健全,建立了能源消耗原始记录,期报送统计报表,按要求配备能源计量器具,加强能源量管理,正确考核节约效果的。
2.认真执行部和地方主管部门核定的先进合理的消耗额,并把各种能耗定额分解落实到班组、车、船、机,建立能源使用责任制度,严格按定额进行考核的。
具备以上条件的企业,均可实行燃油节约奖。
二、燃油节约奖的提奖比例:
1.部直属水运企业的燃油节约奖的提奖比例,按节油金额的百分之八至百分之十计提。
部直属其他企业、事业单位(港口、航务、航道、救捞、工业等)的燃油节约奖的提奖比例,可比照直属水运企业的提奖比例计提。
2.部直属汽车运输企业(含公路工程)和地方汽车运输公司的燃油节约奖的提奖比例,按节油金额的百分之十五至百分之二十计提。
3.地方水运企业的燃油节约奖的提奖比例,可比照汽车运输企业的提奖比例计提。
三、罚则:
对违反国务院《节约能源管理暂行条例》第十二、三十八、四十七、五十三条规定的企业,将按有关规定处以罚款。罚款比例可实行同奖同罚或同奖高罚,罚款额度最高不得超过油价。
凡罚款一律不准摊入成本和营业外支出,应在企业税后留利中开支。
四、燃油节约奖的发放范围:
节约奖是鼓励节约燃油的特种奖金,按节约的责任和贡献大小进行分配,不准搞平均主义分配。重点是奖励与节油有关的岗位和个人。运输部门奖金发放应包括企业中机务、运输、调度等直接有关部门,并实行责任制,列入职责范围进行考核。
五、节油奖金的使用:
节油奖金由企业能源管理部门掌握,财务、劳资等有关部门密切配合,加以实施。
节油奖按全年考核提取。执行中可按季预提本季的百分之八十,年终结算,多退少补。各企业对节油奖金应单独核算,单独提取,单独发放。
六、节油价值的计算方法:
节油量按实耗与定额计算,节油金额按平价油价格计算。即节油金额=(核定的燃油计划单耗-本期实际单耗)×任务量×平价油单价。
七、未实行定额管理或定额不先进、管理不好的企事业单位,仍按(86)财工字第17号文件的规定执行。
八、本实施办法从一九八七年七月一日起实行。